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连云港楼市目前面临着压力大、资金内循环受阻等问题。房东们普遍选择提前还贷降低杠杆，而不是再次投入房产市场。他们表示，年龄大了，心态和以前不同，不愿意承担过大的风险。因此，房东们选择先还贷款，降低家庭杠杆，以确保2025年能过得更轻松。
2024年国庆节期间追高购房的人现在应该是被埋了。当时中介鼓吹回暖，但我在第一时间提醒大家要清醒。近期，苍梧学区、万达版块、市区学区等热门区域的房价突然扛不住了，这一市场真实成交情况已经被我分享在朋友圈。
连云港购房的资金内循环受阻主要有两个原因。首先，房东卖房后并没有继续银行贷款加杠杆买房，而是选择提前还房贷，降低家庭杠杆。这导致套现的房东较多，进场的资金较少，二手房市场的压力较大。除了2025年3-5月份有一批学区需求不得不入市外，其他购房需求大概率都是观望犹豫较多。
其次，从全国市场看，北京、上海、深圳的数据不断下滑。2024年11月份，全国居民新增贷款仅为2700亿，仅略高于2022年11月份的数据。居民新增贷款是直接转换为楼市购买力的，因此新增贷款下跌会使得房价失去债务支撑而下跌。
连云港目前的楼市成交主要是居民之间的债务转嫁，而非债务扩张。例如，A拿出50万首付，贷款200万买了B的250万的苍梧学区房子。B拿到250万后，并没有继续买房，而是归还了自己以前的200万债务。这种债务转嫁型的成交无法推动房价上涨，因为楼市属于存量资金博弈，并没有因债务扩张而带来新增货币来推动房价上行。
为什么卖房的人拿到钱以后，首先想着降低债务，而非买房呢？根本原因是收入预期下滑，导致人们对高杠杆买房持谨慎态度。在收入稳定性不足的情况下，高杠杆买房风险较大，因此房东们更倾向于降低债务。
连云港楼市面临着压力大、资金内循环受阻等问题。购房需求观望犹豫较多，房价承受压力较大。在这种情况下，我们应该往外走，往外看，不在存量蛋糕越来越小的环境中抢机会和资源，而是要做大蛋糕，才能实现优选发展。
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