大咖发话：房价或将还要涨并且是不可逆的上涨

来源：0518 发布时间：2018-08-03 11:17:07

近日，在博鳌召开的“21世纪房地产论坛第18届年会”上，原华远地产股份有限公司董事长任志强发表了题为《中国房地产仍有巨大发展前景》的演讲。我们将任先生的演讲观点总结如下：

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观点一：房价将持续上涨，并且是不可逆的上涨。

中国房地产市场是在政府主导下的一个市场。政府对房地产市场的调控，到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。土地错配、货币化安置、限购、限贷、限价、限售、摇号等都是政策干预的产物，都是导致价格不断上涨的原因。

观点二：房地产不会出现崩盘或急速下降趋势。

从1-6月份的统计数据来看，上半年的投资和财政收入主要依靠房地产市场。一共十几万亿的中央和地方财政收入中，与房地产相关的收入达到了3万多亿。房地产的经济支柱地位没有变。如果下半年政策不变的话，房地产的销售量和投资还会延续下行趋势。但房地产市场不会崩盘，也不会出现急速下降的情况。

观点三：中国的城镇化仍将高速发展。

从1800年到2010年，全球的总人口数增加了6倍，但是全球城市人口的数量增加了有60倍。2006年，全球的城市人口数量已经超过了农业人口数量。目前，全球发达国家，城市化率基本在80%以上，像美国已经达到了90%几。欠发达地区城市化率平均也在45%以上，而中国户籍人口城市化率只有44%，这是低于欠发达地区的平均人口化率的。因此，在未来的20年左右时间里，中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。

观点四：商品房供地紧缺，2019年北京等地将出现供给不足。

全国房地产去年销售面积16、17亿平方米，假定按三年定周期来计算，这个十几亿平方米的需求就要有几十亿平方米的开工才能满足。而今年的数据显示，商品房的用地比例降到了25%左右，新开工的量跟不上销售量。明年，商品房有可能出现供给严重不足的局面，特别是北京、深圳这些城市。

观点五：开发商遇偿债高峰，资金会严重不足。

开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少，而是在政府调控之下的政策变化，你是不是能适应。开发商需要做的是旱天也要带把伞。但是要放心大胆的往前走，虽然艰难，但可以前行。中国房地产市场仍是巨大的，仍然有利可图。

观点六：用房地产税改变地方政府收入结构不可能。

地方财政面临的首要问题是已经产生的地方债务如何偿还。全国地方债务加在一起超百万亿，这是一个严峻的问题。目前我国商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，非商品房是否要减免税费？我想它可能要减免一大堆其它的税费，然后才能去征收新的税费。那么减免这些税费的过程中，是不是地方财政先要缩支啊，而新的税收还没有变成巨大的能量的时候，中间这一段怎么过啊？所以房产税不能够改变地方政府财政的现有的收入收支情况，至少在相当一个年份中不能改变。

会后任志强先生接受了媒体采访，进一步就房产税的问题做了犀利的观点表述：

那些说要收房产税的人应该去学一学中国的历史，目前我们提出的房地产税基本都是错的，既不符合经济规律也不符合中国历史现实。房产税和其他替代税负的用途是相同的，包括教育、包括公共治安和交通，那你原来收的市政基础设施费、交通管理费。如果征收房产税，这些税是不是该免了？你不能多收。

中国历史上就有房产税，新讨论的所谓房地产税是1951年就进行过房地产税合并。房产税和地产税合并是51年就出台的政策，是因为公私合营以后没有私有产权住房了，还收什么房产税，都是公有的。计划经济导致公有产权形成的，不得不把房产税停了，然后转成了工商税和其他的一些税负，包括土地使用税，耕地占用税、城市维护事业税、教育附加税，这些都应视为房地产税里的。而我们的公有产权房除了住房以外都有，为什么86年出台以后，私人住房不收呢？没有私人住房，都是公有住房你收谁的？

我觉得这些人应该先去学一学我们中国的历史，查一查中国房产税到底是怎么回事，物业税其实是房地产税的一种变相，香港就是收的物业税，服务性质是相同的。你的用途很相同，包括教育、包括公共治安和交通，那你原来收的市政基础设施费、交通管理费都到哪去了？你是不是该免了？你不能多收。这个名义收一个，那个名义收一个，我觉得目前为止，我们现在提出的房地产税，至少政府已经谈到的和公布的这些东西基本上都是错的，没一条是符合现实规律。既不符合经济规律，也不符合中国历史现实的。没有一个公有制的土地的国家收过房地产税，财产税的基本法理是财产归我你才能收财产税，财产不归我你凭什么收我的财产税呢？

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