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近几年，连云港的楼市开始变得变幻莫测，就算是业内*人士都无法准确给它下定论。2017年连云港楼市会如此之“火热”，这是很多房企都没想到的，如果真能预测到并且还是相当笃定的，那么无论如何都要提前屯好货备战了。
当然，如果房企们都能运筹帷幄的话，也许你看到的一切大概就不会发生了，索性我们称之为“楼市发展到一个阶段的产物”吧，这个反映在去年的连云港楼市中即是“量价齐飞”，这本是个正常的现象，但是“飞得太高”不落地就让很多人接受不了了。
2017年，从“地皇”的出现，推算到房价的必涨无疑，加上政策宽松，港城很多购房者开始集中入市，而此时一些热点区域的新房却供不应求，供不应求那就涨价，涨价了那就比价，所以一些人就把目光瞄向了市区周边价格相对较低的楼盘，所以，就出现了现在的楼市整体崛起的现象。二手房市场同样如此，买的人越多越涨，越涨房东越不愿撒手，越不撒手入市房源越少，也就越来越贵，如今新房、二手房价格倒挂已成常态，对购房者的吸引力正在慢慢减弱。
虽然，去年国家出台了一系列调控政策，但也是“因城施策”，对于连云港这个三四线城市，“去库存”仍是主基调，即使年初就有政策收紧的动作，而在这场博弈中，房价却在无形中被推高，直到下半年，随着调控再上一个台阶，楼市的火热势头才被压制住。展望2018年，笔者在这里和各位分享下对于港城楼市的预判，对错与否不敢保证，目的是为了给广大购房者一些启发，无论是刚需、改善还是*者，都希望你们能在合适的时间买到合适的房子。
2018年连云港楼市怎么走？六大层面解析
01 政策：
目前，全国楼市在调控指挥棒的指引下进入深水期，据国家统计局发布的2017年11月份70个大中城市住宅价格统计数据显示，大部分城市房价保持持平或者回落，同比涨幅全部回落。但是，近日，兰州、合肥、南京等城市限购松绑了，一时间，各地的举动被认为是“传递了楼市调控放松的信号”，有人就此推测还将有更多城市放松调控。但是调控真的放松了吗？对此，有关部门作出了说明：此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的*性。所以，并没有违背*“保持房地产调控政策连续性和稳定性”的决心。
具体到连云港，信贷政策是核心，目前，新房首套房贷款利率上浮15%，二套房上浮20%；二手房首套上浮20%，二套房则上浮25%，部分银行甚至暂停房贷业务。一方面这跟银行资金额度紧张有关，另一方面，也可能是配合当前的楼市调控。从去年年初连云港多家银行针对首套房执行基准利率再打8.8折，到如今的在基准利率基础上再上浮15%，无疑增加了购房成本。
随着楼市调控的不断升级，银行信贷也开始同步萎缩，当防范金融风险重要性上升，房地产“去杠杆”也随之深入，笔者认为，信贷偏紧或将成为常态。据了解，每年年初，商业银行新增贷款都会增加，我想今年也不会例外，料春节前后资金面会有所缓解，但规模和占比的双控仍是主基调。
02 供求量：
去年9月份，市国土部门制定了市区住宅用地供应三年、五年规划，2017-2019年三年供应总量为5510亩，2017-2021年五年为9500亩，要求加大土地市场调控力度，加大热点区域供地规模，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。据了解，2017年市区共成功出让13宗（另有3宗今年一月竞拍）住宅类用地，超70万方，约1050亩。三年规划不超过5510亩，那么今年和明年两年还剩约4460亩，每年平均也得2230亩，所以接下来房源供应量正常情况下会比2017年要大。此外，2018年，连云港的棚改工程仍会方兴未艾，还将会释放大量的购买力，但是由于政府的调控，估计不会出现像去年那样的情况。随着供应量的放大，供需将逐步趋于平衡，市场发展也会愈发趋稳。
去年12月份拿预售证的楼盘超过30家，除去当月开盘的，这个月开盘的估计也有十几家，有加推的也有新盘入市的。笔者认为，2018年上半年市区房源供应量增加有限，而一区三县则比较多。
03 房价：
2017年的连云港房价涨幅，*是超过港城人民人均收入涨幅的，2018年在政策的影响下，房价涨幅将收窄，楼市将逐步趋稳，但新房下跌概率较小，二手房由于一二手房价格倒挂，价格不平衡，时间一长，房东预期和信心会有所改变，房价会有一些松动，有着向新房靠拢的趋势。
但是话又说回来，影响价格的因素有很多，但主要看调控和供需比，前者今年肯定是严厉的，后者供需比上面说过了，2018年的供应量会加大，如此房价继续大幅上涨的可能性不大，但是下跌的概率也很小，整体表现正如某位业内人所说，会出现高位震荡的态势。
04 资金面：
笔者咨询过连云港多家银行，得到的反馈基本都是2018年的资金面仍会比较紧张，当前的利率上浮可能或持续一段时间。
笔者也如此认为，但是个人觉得针对某些特殊节点比如春节或在某些方面变相有限地放松，毕竟春节是传统的购房高峰期，购房者寄于的期望也比较大，但是主基调是不放松的。
05 房企：
随着连云港城建配套的不断升级，越来越多的外来房企大佬被吸引过来圈地开发，一些比较好的土地都会被大型房企或者国企拿下，那些没有背景、没有实力的中小房企将陷入生存危机。接下来房企“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象或会上演，市场也将重新洗牌。
06 *：
这里有两种，一是针对房企的，二是针对购房者的。
名列前茅种。笔者了解到，去年的经济走势比*者所预期的更稳，其中预期差较大的变量就是房地产*。年初不少*者预计地产*会将至3%以下，而实际上却是维持在7%以上。预计在地产融资渠道以及现金流趋紧的情况下，房企会加速开发提升周转率来增加回款，当然，有资金有实力的除外。此外，不排除2018年建安工程固定资产*回升，对地产*起到支撑作用。
2018年，房企两极分化会愈发明显，在拿地开发方面，就如上面提到的，大房企更具发言权。
第2种。*房产，李嘉诚有句名言：地段，地段还是地段！是的，地段决定价值。不过在连云港，不如说哪里有好的“学 区房”，哪里就是好地段，连云港人更看重“*”。笔者认为，如果有闲钱*，“学 区房”似乎是很好的选择，毕竟在当地，在近几年里，学 区房还是很受欢迎的。
至于2018年的楼市，笔者认为，2017年的楼市调控起点较高，断不可能隔年就鸣金收兵。楼市在长效机制正式公布之前，将会维持现状，乃至偏紧。具体到地方，虽然执行差别化调控，但是何时松何时紧还真不好说，但我肯定确定的是，对于刚需群体，我认为没有太多必要纠结什么购房时机，较好的购房时机就是在你有需求的时候。
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